Défiscalisation : Loi Monuments Historiques

« 100% du montant des travaux
sur votre Tranche Marginale d’Impôt »

Principes

La Loi sur les Monuments Historiques (Loi MH) c’est une déduction d’impôts de 100% des Travaux de restauration engagés par le contribuable sur les immeubles classés ou inscrits à l’inventaires des Monuments Historiques.

Le cadre fiscal MH consiste à acquérir un bien nécessitant d’importants travaux, puis à imputer l’ensemble des dépenses de rénovation sur le revenu global de l’investisseur, sans aucun plafonnement, générant ainsi de fortes réductions d’impôts sur une courte période.

La Nouvelle Loi MONUMENT HISTORIQUE oblige le propriétaire, depuis le 1er janvier 2009, à conserver le bien pendant 15 ans à compter de son aquisition. (y compris lorsque la défiscalisation MH est antérieur au 1er janvier 2009)

Le dispositif MH continue pour autant à fonctionner dans le cadre des déficits fonciers et ne supporte aucun plafonnement de déductibilité pour la détermination du revenu imposable. Les Opérations Monuments Historiques sont localisées la plupart du temps dans les Centres Villes Historiques et offrent aux investisseurs une excellente opportunité de défiscalisation et une bonne protection à long terme.

Tous les contribuables domiciliés en France au sens de l’article 4B qui acquièrent ou sont propriétaires d’un Bien Immobilier Classé, Inscrit ou Agréé par les Affaires culturelles et qui font des Travaux de Restauration (logements destinés à la location). En cas de classement ou d’inscription partiel limité à des éléments isolés ou dissociables de l’ensemble immobilier (un escalier ou certaines salles par exemple) les avantages fiscaux du régime monument historique ne concernent que les parties classés ou inscrites.

Les travaux doivent aboutir à la restauration parfaite des logements Monuments Historiques et la qualité du bâti est suivie par un Architecte des Bâtiments de France.

L’investissement Monument Historique s’adresse aux particuliers ayant une fiscalité très élevée et surtout un taux d’imposition à 45 %, car il faut pouvoir digérer, en 1 ou 2 années, l’ensemble du budget travaux et diminuer ses revenus dans les tranches les plus hautes.

La loi monument historique permet une Déduction sur le revenu imposable de 100 % des travaux de restauration. Mais la Défiscalisation MH prend toute sa signification pour les taux d’imposition les plus élevés. Un contribuable imposé à 30 % bénéficie (sur 100 000 € de travaux) de seulement 30 000 € de réduction d’impôt réelle (100 000 € * 30 %), alors que celui dans une tranche à 45 % peut profiter d’une réduction réelle de 45 000 € (100 000 * 45 %). Enfin celui qui est entre les deux tranches 30 et 45 va générer une réduction d’impôts MH d’environ 37 000 €.

Les avantages fiscaux de la défiscalisation Monuments Historiques

  • Aucun Engagement de Location en Loi Monuments Historiques.
  • Aucun Plafond de Loyers en Loi Monuments Historiques.
  • Aucun Plafond de Ressources du Locataire en Loi Monuments Historiques.
  • Aucun Plafond d’économie d’impôts. L’investissement Monuments Historiques n’entre pas dans le Plafonnement des Niches Fiscales.
  • Pas de Frais de Succession en Monument Historique. Transmission du bien en exonération totale de droits de succession (même si l’héritier n’appartient pas à la famille du détenteur) pour les immeubles classés ou inscrits à l’inventaire ainsi que les meubles qui en constituent le complément, sous condition de signature par les héritiers ou légataires d’une convention à durée indéterminée prévoyant le maintien dans l’immeuble des meubles exonérés et leurs conditions d’accès au public, ainsi que les conditions d’entretien des biens exonérés.
  • L’exonération est également applicable aux parts de SCI, à condition, notamment, que les héritiers ou légataires adhèrent au préalable à la convention conclue entre la société et les ministres de la culture et des finances et conservent leurs parts pendant 15 ans.
  • Possibilité de conserver l’appartement Monument Historique pour son Usage Personnel(déduction dans ce cas uniquement de 50 % des travaux, mais toujours la possibilité d’imputer le déficit des intérêts d’emprunts et des charges sur le revenu global).

Principes de la Loi Malraux

Le dispositif Malraux donne droit à une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux de restauration engagés par le contribuable à hauteur de :

  • 30% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé, les QAD (quartiers anciens dégradés) et les quartiers conventionnés NPNRU – Anciens secteurs sauvegardés ; 
  • 22% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique. – Anciennes ZPPAUP et AVAP.

Le montant des travaux pour le calcul de la réduction d’impôt en loi Malraux est plafonné à 400 000 € pour une période de 4 années consécutives.

La Défiscalisation Malraux s’adresse depuis le 1er janvier 2013 aux contribuables français qui investissent dans des appartements à rénover (logements destinés à la location). Les travaux doivent aboutir à la restauration complète de l’immeuble et la qualité du bâti est suivie par un Architecte des Bâtiments de France.

Les opérations en loi Malraux sont localisées la plupart du temps dans les Centres Villes Historiques et offrent aux investisseurs une excellente opportunité de défiscalisation et une bonne protection à moyen et long terme.

Les avantages fiscaux de la loi Malraux

La loi Malraux permet une réduction d’impôt de 30 % des travaux de restauration avec un plafond de 100 000 € de travaux par an (soit une réduction d’impôt maximum de 30 000 € / an).

Taux de réduction d’impôt selon la localisation de l’immeuble :

  • 22 % dans les ZPPAUP
  • 30 % dans les Secteurs Sauvegardés

La loi et les règles Malraux ont évolués et permettent désormais au vendeur de se charger des travaux. Jusqu’à présent, les travaux de restauration dans le cadre d’un investissement immobilier malraux devaient être décidé et engagés de manière formelle par les copropriétaires de l’immeuble. Le nouveau dispositif Malraux applicable depuis 2009 prévoit que les travaux peuvent être réalisées dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover prévu à l’article L. 262 1 du code de la construction et de l’habitation. Autrement dit, il suffit de justifier le paiement des travaux aux entreprises et non plus à l’Association Foncière Urbaine Libre (AFUL).

Le montant des dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt est alors celui correspondant au prix des travaux devant être réalisés par le Vendeur et effectivement payés par l’investisseur Malraux à l’entreprise de travaux. Le recours à la vente en l’état futur de rénovation a le mérite de la simplicité et permet de meilleures garanties aux acquéreurs.

Bénéficier de la défiscalisation Malraux

Tous les contribuables domiciliés en France au sens de l’article 4 B qui acquièrent ou sont propriétaires d’un bien immobilier (situé dans un Périmètre Sauvegardé) et qui font des travaux de restauration. Toutefois et dans la majorité des cas, l’investissement en loi Malraux s’adresse plutôt aux personnes ayant une fiscalité très élevée, car il faut pouvoir en 1 ou 2 années digérer l’ensemble du budget travaux.

Depuis le 1er janvier 2013, la réduction d’impôt en loi Malraux ne rentre plus dans le plafonnement des niches fiscales.